Der Flüchtling als Mieter

Wie wirken sich Flüchtlinge auf den Wohnungsmarkt aus? Fest steht, dass Flüchtlinge nach billigem Wohnraum suchen. Fest steht auch, dass sie oft unter widrigen Bedingungen leben. Die Auswirkungen der Flüchtlingskrise auf den Wohnmarkt lassen sich hingegen schwer feststellen, weil für eine zweifelsfreie Antwort auf diese Frage in vielen Bereichen keine Daten zur Verfügung stehen. Die Suche nach adäquatem Wohnraum gilt als die größte Herausforderung für Flüchtlinge nach Erhalt eines positiven Asylbescheids. Sie sind oft nicht ausreichend vernetzt, es fehlt an Kenntnis der Rechtslage oder Kontakten, und viele Vermieter lehnen sie ab. Oft bleiben nur überteuerte und überfüllte Quartiere, im schlimmsten Fall droht Obdachlosigkeit.

Von der Grundversorgung auf den Wohnungsmarkt: Seit dem (vorläufigen) Höhepunkt der Flüchtlingskrise im Jahr 2015 wurden in Österreich mehr als 62.064 Menschen als Flüchtlinge anerkannt. Asylberechtigte erhalten zunächst eine befristete und in weiterer Folge eine unbefristete Aufenthaltsberechtigung („Asyl auf Zeit“). Sie haben freien Zugang zum Arbeitsmarkt, und ihr Anspruch auf Grundversorgung – und damit auch die Unterbringung in von NGOs, den Ländern oder Gemeinden organisierten Unterkünften – erlischt spätestens vier Monate nach Asylgewährung. Ab diesem Zeitpunkt müssen sie sich also auch auf Wohnungssuche begeben.

Flüchtlinge suchen billigen Wohnraum: Das Institut für Immobilienökonomie hat anlässlich der Flüchtlingskrise gemeinsam mit Interessenvertretungen, BUWOG und BIG eine Studie zu den Auswirkungen von Flüchtlingen auf den Wohnungsmarkt und den notwendigen politischen Maßnahmen erstellt. Ihr zufolge ist mit einem „massiven“ Anstieg der Nachfrage nach leistbarem Wohnraum zu rechnen: also primär billigen Mietwohnungen von Privatvermietern und, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, in Gemeindebauten oder anderen Formen öffentlichen oder geförderten Wohnungsbaus für einkommensschwache Personen. Schließlich finden Flüchtlinge (vor allem anfangs) häufig nur schlecht bezahlte Ausbildungs- und Arbeitsstellen oder beziehen Mindestsicherung.

Das entspricht einem allgemeinen Trend. Dem britischen Migrationsforscher Paul Collier zufolge erhöhen Einwanderer den Druck auf bestehende einkommensschwache Schichten. Collier geht daher davon aus, dass sich deren Situation durch Zuwanderung verschlechtert (während wohlhabendere Menschen vom Zuzug billiger Arbeitskräfte profitieren) – was neben dem wachsenden Lohndruck und die Auswirkungen auf Sozialleistungen auch den Markt für Wohnraum betrifft.

Armutsgefährdete Haushalte wohnen tendenziell in kleineren Wohnungen und zahlen höhere Quadratmeterpreise.

Sonderfall Wien: Wien kommt in diesem Zusammenhang eine Sonderrolle zu. Einerseits sind Ballungszentren ganz allgemein attraktiv für Zuwanderer, weil hier oft bereits andere Landsleute oder Familienangehörige leben, und auch die Aussichten auf dem Arbeitsmarkt sind besser. Andererseits hat Wien keine Einschnitte bei der Mindestsicherung vorgenommen (mittlerweile entfällt über die Hälfte der Gesamtausgaben für die Mindestsicherung auf die Bundeshauptstadt). Die erwähnte Studie geht davon aus, dass mittelfristig zwischen 60 und 80 Prozent der anerkannten Flüchtlinge in Wien leben werden. Genaue Zahlen gibt es jedoch nicht, da das Melderegister den Aufenthaltsstatus nicht erfasst.

Flüchtlinge leben prekär: Flüchtlinge haben grundsätzlich Zugang zu sozialen Wohnbauten, wobei das Angebot und die Zugangsvoraussetzungen sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Um etwa in Wien einen Antrag auf eine Gemeindewohnung stellen zu können, gelten gewisse Einkommensgrenzen, man muss mindestens zwei Jahre an derselben Adresse gemeldet sein, und muss ein Wohnbedarfsgrund vorliegen beispielsweise Überbelegung am bestehenden Wohnort). Vor allem in der Zeit unmittelbar nach Erhalt des Asylbescheids erfüllen viele Flüchtlinge diese Voraussetzungen nicht. Und auch wenn das der Fall ist, vergehen bis zur Zuteilung der Gemeindewohnung oft mehrere Jahre. Deshalb sind Flüchtlinge in der Regel auf den privaten Wohnungsmarkt angewiesen, wo sie letztlich oft in teuren Massenbehausungen landen – eine höchst bedenkliche Wohnsituation, wie uns Vertreter der Volkshilfe in einem Gespräch geschildert haben. Die Wohnungen sind oft in einem desaströsen Zustand, dazu kommt die stete Unsicherheit: Oft werden sie untervermietet, zwischen den Flüchtlingen und dem Vermieter gibt es also einen Mittelsmann. Wenn dieser die Miete nicht zahlt, kann es zur Delogierung kommen, obwohl die eigentlich darin wohnenden Flüchtlinge ihre Miete immer bezahlt haben.

Der Bedarf ist nicht gedeckt: Will man die Auswirkungen der Flüchtlingskrise auf den Wohnungsmarkt abschätzen, muss man zunächst zwischen den unterschiedlichen Wohnungsarten unterscheiden. Der zuletzt medial diskutierte, starke Anstieg von Mieten betrifft nur den privaten Bereich, und hier wiederum vor allem neu abgeschlossene Mietverträge. Die Ergebnisse sind allerdings widersprüchlich. Theoretisch müsste die Flüchtlingskrise die Situation verschärfen: Der erwähnten Studie des Instituts für Immobilienökonomie zufolge wäre der österreichweite Wohnraumbedarf ohne anerkannte Flüchtlinge durch Neubauten und Bewilligungen für Wohnungen befriedigt worden. Mehr noch, das Angebot hätte die Nachfrage sogar überstiegen. Wien stellt dabei einmal mehr eine Ausnahme dar, da hier die Nachfrage auch ohne die verstärkte Zuwanderung nicht gedeckt worden wäre. Es gibt in Wien ein starkes Missverhältnis zwischen neu gebauten Wohnungen und zugezogenen Menschen.

Konstanter Preisanstieg: Allerdings zeigt sich bei der allgemeinen Entwicklung der Mietpreise auf lange Sicht (auf zehn Jahre gerechnet) ein gleichbleibender Trend. Die Preise sind seit der Flüchtlingskrise sowohl im privaten als auch im öffentlichen Bereich nicht stärker angestiegen als in den Jahren zuvor, in Wien ist das Wachstum zuletzt sogar geringer ausgefallen.

Das alleine sagt jedoch nicht viel aus: Erstens leben Flüchtlinge wie erwähnt sehr oft in prekären Verhältnissen auf engem Wohnraum. Solche Konstellationen werden statistisch kaum bis gar nicht erfasst. Mitunter wäre es ohne die hohen Antragszahlen eventuell zu einer (zusätzlichen) Entspannung auf dem Wohnmarkt gekommen, also zu einem geringeren Preisanstieg oder gar zu fallenden Mietpreisen. Zugleich erscheint es durchaus möglich, dass aufgrund der Notsituation vermehrt leer stehende Wohnungen vermietet wurden. Das allerdings lässt sich nicht feststellen, da es zum Wohnungsleerstand keine verlässlichen Zahlen gibt.

Keine Patentlösungen: Selbst wenn das Rekordjahr 2015 eine Ausnahme darstellt, dürfte es angesichts der weltpolitischen Lage langfristig zu keinem wesentlichen Rückgang der Antragszahlen kommen. Daher werden immer wieder zwei Forderungen laut: Zum einen soll vor allem in den Ballungszentren mehr Wohnraum geschaffen werden. Zum anderen könnten die Flüchtlinge über eine Residenzpflicht quer über das Land verteilt und in strukturschwachen Regionen, in denen ausreichend Wohnraum besteht, angesiedelt werden. Beide Punkte haben jedoch ihre Tücken.

Neubauten brauchen Zeit: Mittelfristig kann man österreichweit mit einem Bedarf von ca. 60.000 Wohneinheiten pro Jahr rechnen. Wobei der Faktor Zeit hier eine zentrale Rolle spielt – bis Neubauten nach der Bewilligung auf den Wohnungsmarkt gelangen und zu einer Entspannung führen können, vergehen gut fünf Jahre.

Residenzpflicht, aber wie? Auch eine Residenzpflicht stößt auf Probleme, zumal das internationale und das europäische Recht hier enge Grenzen setzen. Konkret muss sie geeignet, notwendig und angemessen sein, um Integration zu fördern. Am Ort der Residenzpflicht müssen also ausreichende Integrationsmöglichkeiten bestehen, außerdem gilt es, die Verhältnismäßigkeit zu den Auswirkungen auf die Betroffenen (beispielsweise bei Beeinträchtigungen des Kontakts mit dem familiären oder sozialen Umfeld) zu wahren. Allen voran kann die Residenzpflicht die Eingliederung in den Arbeitsmarkt erschweren: Wenn jemand eine Arbeitsstelle in einem Ballungszentrum bekommen würde, könnte er sie aufgrund einer etwaigen Residenzpflicht nicht antreten. Dementsprechend sollten solche Auflagen möglichst flexibel ausgestaltet sein. Zusätzlich darf es zu keinen verbotenen Diskriminierungen kommen: Zumeist wird eine Residenzpflicht schließlich über eine Verknüpfung an die Vergabe von Sozialleistungen umgesetzt. Allerdings sind anerkannte Flüchtlinge mit anderen ausländischen Staatsangehörigen gleichzustellen, im Bereich der Kern-Sozialleistungen sogar gegenüber österreichischen Staatsbürgern. Eine Entlastung des städtischen Raums braucht auch gezielte Förderungsprogramme für den ländlichen Raum beziehungsweise jene Regionen, die von starker Abwanderung und mangelnden Perspektiven gekennzeichnet sind. Nur: Wie würden diese aussehen? Und wie lange dauert es, bis sie greifen?

Fazit: Die Flüchtlingskrise wird den Markt für Wohnraum merklich verändern. Flüchtlinge leben sehr oft in Ausbeutungsverhältnissen. Das Schreckensbild Ghettoisierung steht im Raum. Eine Angebotslücke besteht schon jetzt – was vor allem Großstädte und hier wiederum Wien betrifft. Das genaue Ausmaß lässt sich allerdings noch nicht abschätzen, zumal die Datenlage in manchen Bereichen unbefriedigend ist. Fest steht, dass sich die Nachfrage nach billigen Wohnungen stark erhöht hat und weiter steigen wird.

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Wohnen in Österreich, Flüchtlinge